Aktualisiert am 14.06.2024
Mieteinnahmen versteuern in Österreich: In diesem Beitrag erklären wir dir, wie Mieteinnahmen in Österreich bei natürlichen Personen besteuert werden und worauf du bei deiner Steuererklärung achten musst, wenn du Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hast.

Unsere Steuerexpert:innen arbeiten in unserer Kanzlei im Zentrum von Graz und online für Kund:innen in ganz Österreich. Unser flexibles Angebot findest du bei unseren Dienstleistungen.

Wie hoch ist die Steuer bei Vermietung in Österreich?

Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung werden in Österreich mit dem normalen Einkommensteuersatz versteuert.

Das bedeutet, dass alle deine Einkünfte, egal ob aus Vermietung, einem normalen Angestelltenverhältnis oder z.B. aus einer Vortragstätigkeit zusammengezählt werden und darauf dann der sogenannte Stufentarif (das ist der progressive Einkommenssteuersatz) zur Anwendung kommt.

Das heißt auf den ersten Teil (für 2024 bis EUR 12.816,-) bezahlst du 0% Steuer, dann in der nächsten Stufe 20%. Je nach Höhe deines Einkommens zahlst du bis zu maximal 50% bzw. in Ausnahmefällen 55% an Steuer.

Wie viel Steuer auf private Mieteinnahmen in Österreich?

Für deine Einkünfte aus Vermietung hängt der Steuersatz also vor allem von deinen anderen Einkünften ab. Verdienst du z.B. als Angestellte:r bereits sehr gut, fallen deine zusätzlichen Vermietungseinkünfte in eine höhere Tarifstufe, als wenn du weniger verdienen würdest.

Beispiel

Du verdienst im Jahr EUR 14.000,-
Dann zahlst du für die ersten EUR 12.816,- einen Steuersatz von 0% und nur für den Teil darüber 20%.
In diesem Fall wäre dies eine Steuerlast von EUR 236,80. Dies ergibt sich aus 20% von EUR 1.184,- sowie EUR 12.816,- an steuerfreien Einkünften

Grundsätzlich sind die meisten Wohnungsvermietungen oder Vermietungen einzelner Ferienwohnungen ohne große Zusatzleistungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Wie viel an Mieteinnahmen ist in Österreich steuerfrei?

Für Mieteinnahmen gibt es keinen eigenen Steuerfreibetrag oder eine Grenze, bis zu der keine Steuer anfällt. Wenn du ansonsten keine Einkünfte hast und nach Abschreibungen und absetzbaren Ausgaben (siehe nächster Abschnitt) unter EUR 12.816,- bleibst, dann beträgt dein Steuersatz nach dem normalen Einkommensteuertarif 0%.

Was ist bei der Vermietung in Österreich steuerlich absetzbar?

Du darfst in deiner Steuererklärung natürlich Ausgaben für die Wohnung, die du vermietet hast, steuerlich absetzen. Typische Ausgaben sind Betriebskosten, Wartungsarbeiten, Maklergebühren, Kreditzinsen und Abschreibungen.

Tipp:

Alle Ausgaben, die du von der Steuer absetzen möchtest, musst du mit Belegen und Zahlungsnachweisen dokumentieren. Diese Dokumentation ist aufzubewahren, damit bei einer eventuellen Steuerprüfung in den Folgejahren alles nachweisbar ist.

Abschreibungen beinhalten, dass ein Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie (jedoch nicht des Grundstücks) jedes Jahr abgesetzt werden kann. Wie du den Kaufpreis aufteilst, hängt davon ab, wo das Grundstück liegt.

Wenn du eine Immobilie geschenkt bekommst oder geerbt hast und die Immobilie bereits vermietet war, müssen die Abschreibungen der vorherigen Besitzer:innen üblicherweise fortgeführt werden. Wird eine Immobilie erst Jahre nach dem Erwerb vermietet, müssen fiktive Anschaffungskosten für den Beginn der Vermietung berechnet werden.

Abhängig von den konkreten Sachverhalten bei einem Kauf, einer Schenkung oder einem Erbe, können jedoch unterschiedliche Regelungen gelten. Um die möglichen Abschreibungen in deinem individuellen Fall festzustellen, raten wir zu einem Beratungsgespräch bei einer Steuerberatungskanzlei. Du kannst uns gerne kontaktieren!

Ebenso können Abschreibungen größere Investitionen in eine bestehende Immobilie umfassen. Wenn beispielsweise eine Küche erneuert wird, kann dies über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben werden. Eine Detailberatung zu möglichen Abschreibungen ist empfehlenswert.

Was nicht von der Steuer abgesetzt werden kann, sind beispielsweise Kosten für ein Arbeitszimmer, um deine Unterlagen zu sortieren oder aufzubewahren.

Wir beraten dich gerne zu den vielen Möglichkeiten von Abschreibungen und Optimierungen bei Vermietung. Vereinbare einfach einen Termin – in unserer Kanzlei im Zentrum von Graz oder Online für ganz Österreich.

Sowohl unsere Termine vor Ort als auch unsere Online-Beratungen können als Steuerberatungsleistungen steuerlich abgesetzt werden.

Wie viel bleibt mir von 1.000,- Euro Miete übrig?

Wie viel von EUR 1.000,- Miete am Ende nach Steuern übrig bleibt hängt zunächst von deinen Ausgaben (siehe oben) ab. Was dann nach Abzug der Ausgaben übrig bleibt, wird versteuert.

Beispiel

Verdienst du als Angestellte:r bereits EUR 70.000,- brutto im Jahr, wäre der Steuersatz für die Mieteinkünfte 48%.
Verdienst du EUR 40.000,- brutto, dann wäre der Steuersatz für die Mieteinkünfte 40%.

Das heißt, wie viel am Ende von deinen Mieteinkünften übrigbleibt, hängt von deinen Ausgaben und deinen anderen Einkünften ab, die deinen Steuersatz mitbestimmen.

Wie versteuere ich Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung?

Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen auf AirBnB oder Booking.com sind in Österreich wie normale Mieteinnahmen mit dem Einkommensteuertarif zu versteuern.

Achtung, die Plattformen sind zur Meldung deiner Daten an das Finanzamt verpflichtet! Vermietest du über eine Plattform und gibst die Einkünfte nicht in deiner Steuererklärung bekannt, ist die Chance hoch, dass das Finanzamt davon erfährt.

Steuer: Was muss ich bei der Vermietung an Angehörige in Österreich beachten?

Die Vermietung an Angehörige ist zu fremdüblichen Konditionen meist ganz normal möglich.

Beachte:

Eine Ausnahme besteht bei der Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder, diese wird steuerlich nicht anerkannt!

Muss ich Umsatzsteuer für meine Mieteinnahmen bezahlen?

Ja, die Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken ist in Österreich mit 10% Umsatzsteuer zu besteuern.

Ausnahmen gibt es nur, wenn deine gesamten Einnahmen aus selbstständiger oder gewerblicher Tätigkeit im Jahr unter EUR 35.000,- bleiben. Dann kannst du als Kleinunternehmer auch ohne Umsatzsteuer vermieten.

Beachte:

Wenn du mit Umsatzsteuer vermietest, gilt der geringe Steuersatz von 10% nur auf die Miete selbst und wenige andere Ausnahmen.
Der Rest, wie zum Beispiel der Parkplatz, ist mit 20% Umsatzsteuer zu versteuern!

Wenn du Hilfe, beim richtigen Versteuern deiner Mieteinnahmen benötigst, empfehlen wir eine unverbindliche Anfrage auf unserer Webseite zu stellen. Wir können deine gesamte Steuererklärung für dich machen, oder auch nur beratend zur Seite stehen.

Unser Angebot gibt es online – für alle in Österreich Steuerpflichtigen, egal wo du gerade bist.

Muss ich den Beginn meiner Vermietung melden?

Ja, du bist nach §120 (1) BAO iVm §121 BAO dazu verpflichtet dem Finanzamt binnen eines Monats ab Beginn deiner Vermietung mitzuteilen, dass du damit begonnen hast. Dasselbe gilt dann auch für die Aufgabe deiner Vermietung.

Du kannst für den Beginn direkt das Formular Verf24 nutzen. Darin musst du neben persönlichen Daten auch angeben, wie viel Gewinn und Umsatz du für die ersten beiden Jahre erwartest. Wenn du dir unsicher bist oder noch Fragen dazu hast, buch einfach einen kurzen Call mit unseren Expert:innen.

Kann ich Verluste aus der Vermietung mit anderen Einkünften ausgleichen?

Ja, das ist grundsätzlich möglich. Wenn du in einzelnen Jahren Verluste bei der Vermietung machst, z.B. weil du eine neue Küche kaufen musstest oder einen längeren Leerstand hattest, kannst du mit diesem Verlust deine Einkommenssteuer senken, die du auf dein sonstiges Einkommen zahlst.

Beachte:

Wenn du über Jahre hinweg mit deiner Vermietung nur Verluste machst, dann kann es sein, dass dich das Finanzamt als „Liebhaberei“ einstuft und deine Verluste streicht. Dies geschieht, wenn du über mehrere Jahre keine Gewinne aus deiner Vermietung erwirtschaftest.

Muss ich auch Verluste aus einer Vermietung in der Steuererklärung angeben?

Verluste aus Vermietung können deine Steuer senken, wenn du sie in deine Steuererklärung einträgst. Verluste aus einzelnen Jahren kannst du üblicherweise in der Steuererklärung geltend machen.

Jedoch, wenn du deine Wohnung vermietest und nach Abschreibungen und laufenden Kosten über mehrere Jahre nie ein Gewinn übrigbleibt, dann gilt das steuerlich als Liebhaberei. Dann darfst du deine Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgleichen und musst sie deshalb auch nicht in die Steuererklärung aufnehmen.

Wir empfehlen solche Fälle im Zweifelsfall mit einem Steuerberater bzw. einer Steuerberaterin zu besprechen, um zu klären, wann Verluste in die Steuererklärung eingetragen werden können und wann nicht.

Was passiert, wenn meine Vermietung vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft wird?

Wenn du auch nach mehreren Jahren noch keinen Gewinn mit deiner Vermietung gemacht hast, kann es sein, dass das Finanzamt deine Vermietung als Liebhaberei einstuft. Für dich bedeutet das, dass du die Verluste nicht mit anderen Einkünften, wie zum Beispiel deinem Gehalt als Angestellte:r, ausgleichen darfst.

Das Finanzamt ändert dann auch deine alten Steuerbescheide und verlangt Steuernachzahlungen von dir.

Achtung!

Wenn du zum Beispiel eine Anlegerwohnung mit Umsatzsteuer gekauft hast, und dir die Umsatzsteuer als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgeholt hast, dann will das Finanzamt auch die Vorsteuer zurück!

Was passiert, wenn man Mieteinnahmen nicht versteuert?

Wenn du Gewinne aus deiner Vermietung hast und diese vorsätzlich nicht versteuerst, dann ist das Steuerhinterziehung. Wenn das Finanzamt davon erfährt, dann musst du die Steuern samt Zinsen nachzahlen und kannst obendrauf noch eine Strafe bis zum doppelten des Steuerbetrags bekommen.

Um in solchen Fällen einer Strafe zu entgehen, kann nachträglich eine Selbstanzeige beim Finanzamt eingebracht werden. Unsere Expert:innen begleiten Kund:innen immer wieder erfolgreich durch eine Selbstanzeige. Wir empfehlen ein Beratungsgespräch, um die Möglichkeiten zu besprechen.

Du hast noch mehr Fragen zu Steuern und Vermietung in Österreich?

Schick uns eine unverbindliche Anfrage oder vereinbare gleich einen Beratungs-Termin mit unseren Steuer-Expert:innen!

Alle unsere Dienstleistungen kannst du auch Online in Anspruch nehmen, wir richten uns nach dir!

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Disclaimer: Diese Information gibt bloß einen ersten Überblick und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie kann ein ausführliches und individuelles Beratungsgespräch nicht ersetzen. Enzinger Steuerberatung übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit dieser Information.